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2.运用2004以来的宏观经济调控及其结果,说明经济政策运用必须注意的问题>

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华丽外套乐队的乐队记事

2009年4月22日 康师傅冰红茶乐队大赛，华南区第四名。

2009年5月6日 湖南财院站《蒙牛酸酸乳》全国歌手选拔大赛嘉宾表演乐队。

2009年5月9日 受邀参加盖世群音-百事乐队大赛启动仪式，乐队宣传巡演衡阳站。

2009年5月17日 湖南长沙第二届动漫SKy乐队大赛嘉宾乐队演出。

2009年5月18日 盖世群音-百事乐队大赛长沙赛区(湖南涉外)首场冠军。

2009年5月26日 湖南第一师范学院“校园文化音乐节”。

2009年5月27日 参加全国百事乐队大赛长沙赛区《民谣酒吧》作嘉宾乐队演出。

2009年5月30日 全国百事乐队大赛，华南地区前十二强。（致乐队最难忘的一天）

2009年6月20，应邀参加湖南常德-新城外滩项目面市暨“明星演唱会”助场嘉宾乐队.

2009年6月20日 参加湖南第四届摇滚独立音乐节。

2009年6月26 应邀参加·善行2009 天下无毒·网络销烟·大型公益活动体育馆大型公益活动演出。

2009年7月18 应邀参加由湖南文化厅、歌舞艺术团等主办庆祝新中国成立60周年《心中有歌向党唱》大型庆典活动 湖南大剧院乐队开场嘉宾，演出受到领导的好评。

2009年8月29日 受邀参加2009纵贯线长沙演唱会《爱过三十年》，长沙黄兴广场演出。

2009年9月19 受邀参加湖南运通房地开发有限公司《尊苑》封顶开盘启动仪式活动嘉宾乐队。

2009年9月24 受邀参加湖南新开辅劳教所，庆祝新中国成立六十周年《好歌大家唱》公益活动受到领导好评。

2009年10月1日 《百事我创·共鸣中国》广场音乐会岳麓山红歌专场演出。

2009年10月2日 《百事我创·共鸣中国》广场音乐会烈士公园 摇滚专场演出。

2009年10月3日 《百事我创·共鸣中国》广场音乐会步行街流行专场演出。

2009年10月4日 《祝福祖国·乐满星城》 (五一广场)民族专场演出。

2009年10月5日 《百事我创·共鸣中国》广场音乐会，烈士公园民谣专场演出。

2009年11月21日 受邀参加 高信-向日葵 房地产于湖南大剧院举行大型晚会。

2009年11月25日 参加湖南涉外经济学院 方舟音乐社 七周年庆典晚会。

2009年12月19日 武汉“Polly Garden”巡演长沙站46酒吧 嘉宾乐队

2009年12月24日 参加Freedom House 店庆大典 2周年平安夜，本土乐队集结联合演出。

2009年12月30日 长沙Freedom House酒吧“我们不朋克5”乐队专场演出

2010年01月01日 受邀恒大地产集团《长沙恒大城开盘》盛典大型活动现场

2010年05月02日 参加 长沙2010 “后湖音乐节”——当灾难来临，该如何面对

2010年6月11日 湖南涉外经济学院方舟音乐社 华丽外套乐队 文化广场露天之夜《就这样活着》演唱会 观众高达数千人 得到学校领导好评。

2010年6月26日 参加长沙雨花区人民政府 万科地产Θ金域华府 盛大开盘活动 嘉宾乐队演出。

2010年7月14日 参加长沙(靖港古镇)器乐节―“乐府派对”新闻发布会

2010年8月3-6日 受邀湖南新金置业集团股份有限公司，星沙 蝴蝶谷炫美上市巡回（系列）路演 嘉宾乐队。

2010年8月7日 受邀长沙市一中《湖南省优秀师生英语夏令营闭营晚会》演出嘉宾乐队

2010年8月8日 受邀鑫艺集团‘城市山水豪园’开盘盛大活动演出乐队

2010年8月16日 长沙市人民政府 湖南音乐家协会主办2010长沙(靖港)器乐节——“乐府派对”暨潇湘**原创音乐节 乐队四位乐手荣获全国48强。

2010年9月初，2010长沙(靖港)器乐节——“乐府派对” 暨潇湘**原创音乐节，电视现场录播。

2010年9月28 参加由湖南省政府主办、省林业厅承办的首届湖南家具博览会，长沙红星国际会展中心嘉宾乐队演出。

2010年11月20 长沙万科房产集团 城市花园 嘉宾乐队。

2010年11月26 参加湖南涉外经济学院 方舟音乐社8周年庆典晚会。

2010年12月17 湖南长沙锦绣潇湘（后湖）碧嘉乐酒吧开业乐队专场。

2010-12-24 长沙freedom house·车库·岛屿联合行动-狂欢平安夜

2010年12月27 湖南长沙（高桥建才市场） 立邦漆十五周年庆典活动。

2011年1月1日 湖南长沙 五星酒店“海泽轩”隆重开业庆典。

2011年1月6日 湖南长沙<<鹿山里佳园开盘盛典>>盛大开盘活动 乐队演出

2011年1月7日 韶山南路加加大街1栋104号（潇湘晨报旁） 他她清吧live house 乐队合演

2011年1月9日 乐队受邀参加 弦音（香港）唱片公司 歌手艾倪《我不是我男朋友的女朋友》MV湖南电视台现场拍摄。

2011年4月22 英国摇滚乐队Goober Gun中国巡演长沙站嘉宾乐队

2011.4.29受邀《新活动传媒》推举参加五·一 黄金周盛大婚礼盛宴嘉宾乐队。

2011.4.30-5.3连续参加爵士文化传媒公司，共享公关等传媒公司一系列 五·一 黄金周活动路演驻场乐队。

2011.5.5 vigor·rock school live house ·主题馆 隆重开业、AK-47 2011全国巡演长沙站嘉宾乐队。

2011年5月12日 北京乐队Rustic首张专辑《伤心恐怖城》全国巡演长沙站嘉宾乐队。

2011年5月19日 天涯城市版块知名写手“水清玉润”为“华丽外套乐队”写纪实文章，文章名字：走进这群文艺青年的舞台[+视频]

2011年5月23日 作嘉宾乐队应邀参加由深圳市金钻缘珠宝首饰有限公司主办，深圳市慈善会、湖南省珠宝玉石首饰行业协会、湖南省黄金宝玉石制品质量监督检验站、湖南省工商局、长沙市周军云珠宝有限公司共同协办的《龙凤珠宝2011（湖南区）品牌发布会——暨爱心之旅长沙慈善活动启动》仪式在长沙市大成国际大酒店举行，中国教育电视台，湖南都市频道，湖南公共频道，长沙电视台，三湘都市报，长沙晚报等众多媒体现场报道。

2011年5月24 湖大礼堂庆祝建党90周年 红色摇滚大型演唱会。

2011.6.19 受邀参加湖南涉外经济学院电视台倾情打造宣传MV《我的舞台》拍摄。

2011.06.25 湖南一师范学院（第2场）橘洲音乐节本土乐队选拔大赛。晋级橘洲音乐节。

2011年7月6日 iRadio-FM106.1-长沙音乐频道做客<<手写音乐季>>。

2011年8月19日 MAD EYE、华丽外套、猴子王、时过夏末、WWW等本土5支代表性乐队长沙Freedom House酒吧联合演出。

2011年9月4日 参加2011橘洲国际音乐节，演出现场荣幸受到观众好评。

2011年9月17日 参加2011湖南高校摇滚音乐节。

2011年9月25 日本大牌POP PUNK mix market混合市场乐团中国巡演长沙站 嘉宾乐队。

2011年9月29 BUD ROCKS迷笛乐队大赛长沙分赛区亚军。

2011.10.14《朋克集结号》最终选择.华丽外套.3RD等乐队联合专场-FreedomHouse酒吧。

2011.10.30 北京迷笛大礼堂-BUD ROCKS全国总决赛全国前20强。

2011.11.4日法国朋克Amer beton&瑞士金属Zeppo乐队中国巡演长沙站嘉宾乐队。

2011年11月4日 参加第三届长沙高校摇滚音乐节压轴演出。

2011年11月13日 参加第二届厦门明发摇滚音乐节。

2011年12月2日 参加湖南涉外经济学院方舟音乐社9周年<私奔到月球>晚会。

2011年12月11日 北京 Multi-Ego 乐队全国巡演长沙站 嘉宾乐队。

2011年12月21日 北京 丝绒公路乐队全国巡演长沙站嘉宾乐队。

2011年12月23日 二手玫瑰乐队乐经之路全国巡演长沙站嘉宾乐队。

2011年12月31日 @长沙FreedomHouse酒吧跨年大趴乐队专场。

2011年01月(08-11日) 中国·湖南<<政法频道>>乐队专访。

2011年01月11日 湖南邵阳电台<<音乐频道>>直播采访。

2011年01月12日 湖南·邵阳，新青年 新文化 摇滚跨年Live Party。

2011年01月15日 长沙解放西路·可可清吧,乐队及众音乐人黄勃等前辈联合演出。

2012年2月24日 英国摇滚乐队Goober Gun第二次中国巡演长沙站嘉宾乐队。

2012.3.19 以色列当红艺术摇滚乐队Eatliz中国巡演长沙站嘉宾乐队。

2012.3.24 上海育音堂zippo乐队大赛上海区决赛季军，并录制摇滚合辑。

2012年4月30日 神州瑶都帐篷音乐节。

2012.5.5 芒果青年,华丽外套,Morning rain @长沙FreedomHouse 英伦摇滚之夜。

2012年5月27日 参加日本东京summer sonic 上海MAO全国晋级赛。

2012年6月2日 参加2012湖南原创音乐秀。

2012年6月-7月15 全国巡演十九个城市（南昌—重庆—成都—北京—南京—上海—宁波—绍兴

—泉州—厦门—福州—佛山—广州—深圳—南宁—昆明—丽江—武汉等城市)

2012年6月10日—华丽外套2012呐喊青春全国巡演南昌站黑铁现场酒吧

2012年6月13日 周三—重庆坚果俱乐部

2012年6月16日 周六—成都麻糖酒吧；成都家JAR吧（加演）

2012年6月19日 周二—乐队接受MOGO网络电视台专访

2012年6月20日 周三—北京MAOlivehouse

2012年6月22日 周五—南京古堡酒吧

2012年6月23日 周六—上海现场吧

2012年6月24日 周日—宁波CMK城门口LIVE

2012年6月26日 周二—绍兴红糖罐LIVE

2012年6月28日 周四—泉州动物世界

2012年6月30日 周六—厦门梦旅人live

2012年7月 1日 周日—福州海峡摇滚LIVEHOUSE

2012年7月 5日 周四—佛山西元（A·D）LiveHouse

2012年7月 6日 周五—广州踢馆LIVEHOUSE

2012年7月 8日 周日—深圳红塘罐

2012年7月10日 周二—贺州行者Live

2012年7月11日 周三—南宁侯朋

2012年7月13日 周五— 昆明夏沫莲花

2012年7月15日 周日—丽江(2416部落酒吧)

2012年7月29日 参加2012哟嘎迷笛全国乐队邀请赛，获全国总决赛亚军。

2012年8月 接受湖南公共频道专访

2012年8月 接受湖南政法频道<<我是传奇>>栏目组专访。

2012年8月24日 参加2012哟嘎迷笛音乐节(唐舞台)演出。演出获得好评，并接受PPTV,MTV，摇滚乐金榜等多家媒体采访。

2010年9月 继全国巡演结束，哟嘎迷笛音乐节的演出结束。乐队9月1号在长FreedomHouse 进行“归来”主题演出专场，歌迷们翘首以待，热烈欢迎归来。演出现场火爆，创FreedomHouse现场最爆满的观众人数纪录，以致晚到的观众挤不进现场。

2012年9月8日长沙橘州音乐节，华丽外套乐队作为本土乐队中的压轴演出乐队，受到全场歌迷们齐声倒数10秒欢迎出场。乐队的现场演出无论是台风还是演唱，总是无比的激情四溢。受到广大歌迷和音乐人包括媒体人的热烈好评。

2012年9月13日 参加长沙「自由部落」音乐节

2012年9月25日 参加芒果台摇滚音乐会。

2012年9月26日 迷笛乐队大赛表演嘉宾。

2012年10月4日 参加2012桂林山水音乐节。

2012年10月27日 [镇江音乐季]江苏镇江西津渡音乐汇。

2012年10月31日 长沙46livehouse万圣节大PA百鬼夜行。

2012年11月17日 曙光798·首届汽车音乐节。

2012年11月22日 长沙46livehouse湘西北土狗的摇滚之旅--并发行乐队合辑《撒着欢的湘西北土狗子们》

11月23日 武汉VOX，11月24日南昌黑铁现场。

2012年12月8日 中国好声音巡演演唱会湖南站嘉宾乐队。

2012.12.14 参加湖南涉外经济学院方舟音乐社十周年晚会　　2012.12.31 长沙悦方跨年演出嘉宾乐队　　2012.12.31 十年一念—暗月冥十周年纪念专场特邀嘉宾乐队　　2013.5.4 长沙@46livehouse 五四摇滚青年汇

2013.5.19参加2013年深圳迷笛音乐节唐舞台

2013.5.31 堕天“倒置世界”全国巡演 长沙站 嘉宾演出　　2013.6.2 海龟先生2013全国巡演 长沙站嘉宾演出　　2013.6.10 中国瓜洲音乐节(江苏扬州)　　2013.6.11 参加2013长沙橘洲国际爵士音乐节　　2013.6.30 [醉人篱下_反叛之夜]五队合噪+AFTER PARTY

2013.7.26 「凤凰边城音乐节」乐队选拔表演嘉宾　　2013.8.13 湖南「常德」热巢音乐节　　2013.8.24 「虎牌啤酒」乐队龙虎榜全国半决赛（海口）　　2013.10.2 参加2013长江迷笛音乐节（战国舞台 18:00-18:40）　　2014.3.28 作嘉宾与沼泽乐队专场交流演出（北京迷笛小礼堂）

2015.4.19 北京798艺术展览区Chen-Livehouse三队联合演出。

……

2011年10月 藏龙月湖公园不插电演唱会。

2011年10月 英祥春天房产不插电演唱会。

2011年12月19 世界五百强企业‘星巴克’湘潭店开业演出。

2011年12月24 湘潭故居里五星级酒店圣诞平安夜演出。

2012年01月03日 湖南·长沙宁乡-兆基*君城迎新年酒会。

2012年01月07日 湖南·长沙，金凯&面对面 2011主题年会。

运用2004以来的宏观经济调控及其结果,说明经济政策运用必须注意的问题>

住房问题是关系民生的大问题。持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评。中央政府连年出台一系列调控措施，但效果并不明显。问题究竟出在哪里？下一步将如何着力？为此，我们选登相关调研报告进行评价，并请有关专家从各自的角度进行分析，同时考察邻邦韩国、日本的做法，以资借鉴。

2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。

房地产业宏观调控的背景

2001年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。

(一)房地产业发展的宏观经济环境

自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。

(二)房地产业制度改革与政策调整

第一，1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。

第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立业、城市化中新迁入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，对居住有了更高的要求，部分取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求。三是大量的城市拆迁改造，增加了居民住房需求。四是大量社会资金将房产作为投资品所产生的需求。

第三，国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5％，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。

(三)体制机制缺欠与房地产市场的宏观调控

从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10％，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。

2004年以来房地产宏观调控政策的特点及成效

（一）2004年房地产宏观调控政策的重点及成效

调控目标和重点：2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

成效和问题：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。

但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨．全国平均销售价格同比增长14.4％。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。

（二）2005年房地产宏观调控政策的特点及成效

2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出台了一系列调控政策。

调控目标和重点：调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。

调控效果与问题：2005年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。

但2006年初，一些问题又凸现出来。一是房地产投资增速出现反弹，1-6月增速比上年末提高4.4个百分点。二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。

（三）2006年房地产宏观调控政策的特点

2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。

调控目标：发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

重点：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。

对住宅产业宏观调控政策体系的总体评价

（一）此轮宏观调控政策的特点

一是宏观调控呈阶段性，循序渐进。重在解决每个阶段的突出矛盾，调控逐步深入，注重保持经济政策的连续性和稳定性，产生的震动和影响较小。

二是调控政策的综合性和系统性。根据不同的调控对象，采取相应的调控手段，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，得到了较好的效果。

三是调控政策注重区别对待，分类指导。主要体现在既要控制房地产投资速度，抑制投资需求，又要保护普通居民购房积极性。在“双紧”的情况下，土地供给、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房、中低档住房倾斜。在抑制非合理需求的同时，对普通居民的自住性需求给予了房贷、税收方面的优惠。

（二）宏观调控政策的成效

第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。银根、地根紧缩及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2％回落到2005年年末19.8％，2006年11月份为24％；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4％，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8％，住房价格涨势平缓回落。

第二，促进了土地制度的深化改革。调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。

第三，住宅市场体系初步形成。基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善。

（三）仍然存在的问题及成因

房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。2006年11月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨10.4%，北京10.3%，深圳9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%，尤其是北京和深圳，房价从2005年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。

进一步分析上述问题有更深层次的原因。

第一，对90平米以下普通住房两个70％的调控措施缺乏说服力和可操作性。此项措施是改善住房供给结构、满足当地居民自住需求的重要措施。但措施的目标定位是什么，是满足新生代的需求还是以旧换新居民的需求。如果都包括，还涉及居民住房消费目标的问题，90平米住房是否是未来几年居民住房的目标。另外，目标定位确定之后，需求量是多少，所占比例是否是70％，这些都需要给予科学、合理的解释，才有说服力，得到包括开发商在内的理解和支持。

同时，中低价房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。

第二，体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。

第三，投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性。中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。

第五，缺乏住房信息、档案等基础制度建设。利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。

政策建议

要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。

第一，加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。

第二，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。

第三，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

第四，完善住房保障制度；满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。

同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

第五，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。

发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组

课题负责人：谢伏瞻

课题协调人：任兴洲

课题组成员：王 微 林家彬 张承惠 廖英敏 倪红日 王晓明 刘卫民 常丹红 左克鑫

执 笔： 廖英敏

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